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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2012年4月30日
賃貸住宅を建築した場合の固定資産税
  税理士 深代勝美

1.固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地登記簿謄本または土地補充課税台帳に所有者として登記または登録されている者に課税されます。また、納期は地域によって違いますが、原則として4月、7月、12月、翌年2月の4回の分納となっています。
なお、固定資産税とは別に、都市計画税(最高0.3%)を併せて徴収されます。

固定資産税課税標準額×1.4%(標準税率)=固定資産税(最高税率2.1%)

都市計画税課税標準額×0.3%(制限税率)=都市計画税

2.賃貸住宅の固定資産税の軽減 〜建物について〜

  1. 新築された住宅が、下記の床面積の要件を満たす場合には、3年間、3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間、固定資産税額が1戸あたり120u相当分までが2分の1減額されます。
  2. [床面積の要件]

    戸建て貸家住宅 50u以上 280u以下
    アパート・マンション 40u以上 280u以下

    なお、アパート・マンションの様に共同住宅の場合は、専有部分の床面積に、エレベーターや内廊下等の共有部分の床面積を按分して加算した面積で判定します。

  3. 具体例
    建物固定資産税課税標準額 104,000,000円
    居住面積 45u×16戸
    共用部分160uのマンションの場合

    上記のマンションの場合は、専有部分の面積45uで要件に該当しますが、共有面積を含めると、 45u+160u/16=55uとなります。
    そこで、固定資産税の計算は
    (1)  軽減がない場合   208,000,000×1.4%=2,912,000円
    (2)   軽減がある場合 208,000,000円×1.4%×1/2=1,456,000円
    (3)   納付すべき固定資産税額
    (2,912,000円−1,456,000円)×=1,456,000円
    要件を満たすことにより固定資産税の2,912,000円が1,456,000円となります

    なお、ワンルームマンション等は40uに満たない場合が多く、この軽減は受けられない場合がありますので、注意が必要です

3.賃貸住宅を建設した場合の土地の固定資産税の軽減

  1. 住宅用地の課税標準の特例
    住宅1戸につき200uまでの部分については、
     固定資産税評価額×1/6=本則課税標準額

      住宅1戸につき200uを超え、家屋の床面積の10倍までの部分については、
     固定資産税評価額×1/3=本則課税標準額
  2. 住宅用地の固定資産税の特例については、建物の床面積の要件は有りません。従って、アパート・マンション用地の場合は、200uに戸数をかけた面積まで特例の対象となる為、殆どのケースで固定資産税は1/6となります。

    例えば、課税標準額126,000,000円の土地があった場合、
    126,000,000円×1.4%で1,764,000円の固定資産税が、マンションを建てることにより課税標準価額が1/6となるため、固定資産税が294,000円となり、土地の固定資産税の負担が1,470,000円軽減されます。

4.老人ホームを建築した場合

  1. 老人ホームも、居住用であるので、上記の要件をみたせば、居住用部分については、軽減を受けられます。事務所等の部分に関しては、特例の適用が受けられません。
  2. 土地については、居住用部分の割合に応じて適用になりますが、通常は居住部分が大きいので土地の固定資産税は全て1/6になります。
  3. 【適用割合】

    居住部分の割合 50%以上 100%
      25%以上50%未満 50%
    地上5階以上である耐火建築物の場合
    居住部分の割合 75%以上 100%
      50%以上75%未満 75%
      25%以上50%未満 50%

    注意点は、オーナーさんが社会福祉法人に貸付けたとしても、固定資産税は上記の場合と同様に課税されます。なお、社会福祉法人が所有する老人ホームは、固定資産税が課税されません。

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