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不動産による相続対策

 相続で一番困るのが不動産です。
 不動産は現金などと違い、資産価値がどのくらいなのかを知るのことが非常に難しいものです。相続税は、現金での支払いが基本ですから不動産を売って現金化したりすることも必要です。もちろん物納と言って土地自身を税金として治めるという方法もありますが手間も時間もかかります。遺産分割をしようとしても簡単に切って分けるわけにも行きません。不動産の相続はやはり相続の専門家に相談することをお勧めいたします。
 税金面から見た相続対策の基本は「いかに評価額を下げるか」ということです。不動産も同様です。ただ不動産は、現金や金融商品と違い持っているだけで税金がかかるという性質があります。ゆえに不動産の節税方法は大きく分けて「相続税対策」と「保有税対策」の2つにわかれます。
 土地については賃貸物件を建てると貸家建付地(借地権割合と借家権割合を掛けた分を引きます)として評価の引下げ、建物については建築資金の借入をそのまま引くことができ、建物評価は固定資産税の70%とすることができるため、建築価額と当該建物の相続税評価との評価差額の発生が期待できます。
 小規模宅地の場合、その評価額が50%から80%減額されます。小規模宅地というのは、相続開始時に被相続人または被相続人と同じ生計で営む親族が住んでいた家の敷地や事業の建物の敷地です。これは相続時に自宅や商売をしている店鋪・工場を配偶者や子供が引き継ぐ場合に、スムーズに承継を図れるよう税の負担を軽減しようとするもので、相続の時のみ適用され、面積その他に一定の条件があります。この規定を適用できる土地の面積には上限があり(200u〜730u)、土地を複数所有している人はこの規定を適用すべき土地の判定をする必要もあります。また選択した土地が減額対象面積に満たない場合には、複数の土地を選択することができるので、土地単価や減額の割合が高い土地から優先的に選択していくことが大きな節税になります。このように適用要件が複雑ですので、相続対策は相続の専門家とよく相談することが必要です。
 さらに、この規定を適用した土地が適用上限面積(200u〜730u)に満たない場合には、「特定事業用資産の評価の特例」と併用することができます。土地について小規模住宅用地の課税特例の適用により固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減税されます。
 注意点としては、相続税の申告時までに土地の遺産分割が確定していなければなりません。また贈与には小規模宅地等の評価減の特例は適用されないので、生前贈与をする場合には、この特例の対象となる土地以外の土地を贈与するほうが効果的です。

不動産管理会社の設立

 子または孫がオーナーの不動産管理会社を設立し、その不動産管理会社に親の不動産を所有、転貸、管理業務を委託し節税する方法があります。主なメリットは不動産会社を通じ子・孫に料金を支払うことで財産移転ができます。またそれにより子・孫は所得税を支払うことになりますが、逆に親は所得税が下がります。資産家の場合一般に親の方が所得が大きい考えられますので、全体としての税金は節税できるのではないかと思います。また不動産管理会社を設立する際に、遊休の土地に建物を建てることで、評価額を下げることができます。もちろん地代を支払わなければなりませんが、評価額は更地と比べ70〜80%に下がります。
 また貸家建付地について、土地の所有者が土地を出し、デベロッパー(開発業者)が建物の建築費を負担しマンションやビルを建築した後、土地の一部と建物の一部を等価になるように交換し合う「等価交換」という方法もあります。一般的には土地は共有持分、建物は個々の部屋で所有するという形で行われます。借入金が発生しないという点で大変有利といえます。

不動産は相続の専門家に聞くことが不可欠

その他にも不動産の相続対策には以下のような方法があります。

1. 一次相続と二次相続(父親が死亡し次に母親が死亡するなど)による節税の問題
2. 親へ贈与するといった逆贈与
3. 同族会社による、特定同族会社事業用宅地として特例 etc..
4. 土地・建物の証券化
5. 土地に借地人がいる場合(借地人による土地の買い取り・借地権と底地の等価交換・借地権の売却・立体交換)

 また節税だけでなく、親の資産を担保にして子・孫の名義で投資し、子・孫の資産を増やすといった方法もあります。これにより親の相続税は減りませんが、子・孫の財産が増やすといったことも可能になります(ノンリコースローン等)。他にも親の土地に建物を建設し、建物の名義人は子・孫にして法人を設立、その会社がテナントと建物の賃貸借契約を結ぶ(建設協力金による相続対策)。また高齢者向けの優良賃貸住宅制度(建設費の助成、家賃の減額助成を行う制度)を利用する方法もあります。地域にもよりますが、借入に対し地方公共団体が利子補給してくれたり固定資産税の減税や減価償却の割増償却などの税制上の優遇措置も受けることができます。
 こうした不動産の相続対策は、刻一刻と変化し、地域によっても違います。ゆえに全ての情報を網羅することは正直言って、一般の人たちには到底不可能と言わざるを得ません。不動産の相続対策に関しては一刻も早く相続の専門家に聞くことが重要です。